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房地产炒家转战二三线城市 |
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来源： 中国证券报
时间:2007-12-24 10:44:47
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近日，国家发改委在“2007年1-10月房地产市场运行情况”分析中认为，今年前10月房地产市场呈现出二三线城市房价涨幅加快的趋势，在市场需求旺盛的情况下，市场供需矛盾开始突出。
炒房蔓延二三线城市
当北京、上海、深圳等一线城市房价高企，珠三角“盘整”之态已经显现之时，以长沙、重庆为代表的一批二三线城市，正在受到炒家的青睐。
近来，一线城市的炒家纷纷离场，转战二三线城市。据长沙媒体报道，联合深圳媒体举办的深圳置业团长沙行活动共吸引了50余名深圳人抵达长沙，3天内签约20多套，现场签约金额多达1800万元，意向签约金额3000万元。而据深圳一家地产机构不完全统计，大约有将近100亿元的炒房资金涌向二三线城市。
某温州企业商会负责人表示，像北京、上海这样的一线城市的好机会已经过去了，而一些二三线城市却正充满着新的商机，炒房的热钱正在转向这里。在他看来，先是银行加息，随后将二套房首付提高，而物业税有望明年开征，政策的密集出台已经延缓了一线城市房价上涨的势头，但二三线城市的房价正在以惊人的速度飙升。
业内人士表示，抛售一线城市房产的现象已初露端倪，一些温州炒房人将眼光迅速投向了二三线城市，而他们在一线城市抛盘的资金，正在大量投向了这里。
今年下半年以来，随着中央及地方政府连出调控重拳，银行方面陆续收紧房贷审批，传闻物业税又即将正式开征，市场信心动摇，深圳、上海等主要城市的住宅投资热“拐点”隐现，各路炒房客已纷纷从住宅市场抽身，转向商铺投资。
据称，在成都繁华春熙路一带的众多商铺几经易手，如今已经被温州商人和一些采矿老板占据半壁江山，他们又集体委托了一家来自香港的管理公司，专门负责收租和“炒铺”。日前，一个温州投资团已瞄准了重庆最繁华的解放碑商圈一带的临街商铺，只要是单个铺位200平方米以下者均为他们锁定的投资对象。此前，这队人马从温州出发，先北上南京，再沿长江西进武汉、长沙，重庆则是最新一站。一路浩浩荡荡，大有风卷残云之势。
以擅长做小生意闻名的温州人，钟情商铺炒卖不难理解，因为住宅会折旧，而商铺只要所在地段人气兴旺，时间越长就越值钱。
二三线城市缘何受青睐
分析人士指出，上海等热点城市房地产投资收益率在7%-8%左右，远远高于世界的平均水平4%-5%；而二三线城市的房地产收益率更高于上海等热点城市，以及庞大的市场份额，促使投资者加速转战二三线城市。
近年来，国内住宅土地拍卖成交价前三位都出现在中西部省会城市，说明国内房地产更为看好内陆地区的房地产市场。除了中央正努力扶持中西部崛起的政策优势外，相比一线城市低廉得多的地价与更高的利润，更是各路发展商趋之若鹜的主因。而炒家往往跟着房地产开发商走，已经成为一种共识。
广州合富辉煌集团副总经理黎振伟认为，二三线城市经济发展相对滞后，计划性大于市场化，房地产起步晚，缺乏品牌龙头企业，市场以内需为主，易饱和，房价先是快速升高，然后趋于稳定，难以大起大落，故而“楼市新政”不会对这些城市产生太大影响。相对投资过热的一线城市，二三线城市的巨大投资价值开始显现。
分析人士指出，从长期来看，二三线城市能够容纳非常多的房地产投资。例如武汉房地产业发展相对滞后，楼价仍有不少上升空间，投资风险较低，对外来投资商会有更多吸引力。在调控政策风声趋紧之时，无论是为了规避风险，还是挖掘潜在的商机，投资者移师二三线中心城市都是合理的选择。
事实上，内地房地产投资肯定要向二三线城市转移，在一个市场的泡沫达到顶峰之后，无论是为了规避风险还是为了寻求更高的回报，投资肯定要转向二三线城市。
此外，二三线城市的政府更愿意为房地产市场营造一个“宽松”的环境。自宏观调控以来，一线城市可以说是备受打击。相反，以自住消费为主的二三线城市不仅没有受到打击，反而还得到了一定程度的支持。二三线城市房地产市场基数低、增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足等这一系列优势，使得二三线城市相对于一线市场的饱和、高度竞争和政策的打压更具优势。
二三线城市潜伏危机
虽然在某些人看来二三线城市如同摆在那里待瓜分的蛋糕，但实际上去二三线城市淘金远没有表面看上去那么简单，竞争不激烈同时也意味着市场的不成熟以及更多的未知因素。事实上，二三线城市房地产投资的高位反弹，可能引发房地产供给规模过剩风险。
据称，中西部地区房地产供给规模过剩风险和增长远远超过居民收入决定的真实需求。目前全国房地产价格和收入比是1∶28，中西部地区更低一些。另一方面，中西部地区房地产竣工规模共达2260万平方米，占全国的38.8%，相当于同期本身商品住宅竣工面积的86.3%。中西部地区房地产供给过剩风险和空置住宅面积的增长，很容易转化和升级为全国性问题。
在房价方面，几乎所有的二三线城市的房价水平与当地居民实际可支配收入之间，存在相当大的差距。中西部城市楼价虽相对较低，但是人均收入水平与东部沿海相比又差了一截。由于这些城市近年房价的年均涨幅普遍超过20％甚至更高，收入与房价之间的距离只会越来越大。
而大量的外来投资，让楼市不断升温。除国内知名发展商积极跨地域扩张外，以香港及东南亚财团为代表的境外地产资金向中西部的武汉、西安、重庆及成都等二三线城市大规模渗透。外来投资涌入改变了二三线城市房地产市场的格局，迅速拉升房价，也不可避免地透支着未来的购买力。
近日，国家发改委在分析报告中指出，今年前10月房地产市场呈现了二三线城市房价涨幅加快的趋势，在市场需求旺盛的情况下，市场供需矛盾开始突出。有关专家表示，上述问题或可归结为楼市的隐性泡沫，但与上海等地高房价下的地产投资虚热看上去不一样，实际上同样存在着值得警惕的危机。当大家都认为一些市场前景很好、回报丰厚而且非常安全的时候，风险其实已经悄然出现。
当国内一线城市的房价出现“滞涨”的苗头时，一些二三线城市的地产商不失时机地推销本地楼盘。
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